나만 모르는 소형아파트 재건축 재개발 리모델링 분담금 이사비용 총정리

수원 망포에 있는 우성한신아파트의 리모델링으로 핫한 요즘입니다.

입지로 보면 상당히 좋은 곳인건 분명한데

현실은 현재 살고 있는 사람들 사이에서 다툼이 일어나더군요.

불편한 없이 잘 살고 있었는데 3억 가까이 되는 분담금도 내고 나가라고 하니

어차피 그만큼 아파트 가치가 오를테니 흔쾌히 내자! 하는 사람과

갑자기 3억이 어디있냐 안올라도 되니 그냥 살게 해달라 하는 사람 사이에서

갈등이 일어나는 것 같았습니다.

이걸 지켜보며 과연 나에게 이런 일이 일어난다면 난 어떻게 할 지 궁금하더군요.

오늘은 아파트 재건축 리모델링의 차이와

그로 인한 분담금이 얼마나 될 지에 대해 알아봅시다.

리모델링 재건축 분담금 산정 비용은 어떻게 될까?

시공사에서 재건축과 리모델링을 진행할 경우 조합원이 부담해야 하는 분담금은

여러 요소에 따라 차이가 있습니다.

항    목	재건축	리모델링
분담금 산정 기준	사업비 총액에서 수익을 제외한 금액	사업비 총액에서 수익을 제외한 금액
평가 요소	감정평가, 일반분양 수익, 조합원 수	공사비, 금융비용, 설계 변경 사항
평형 증가	최대 300% (용적률 상향 가능)	최대 15% (수직·수평 증축 허용)
사업비 구성	철거비, 건축비, 이주비, 금융비용	구조 보강비, 건축비, 설계비, 금융비용
분담금 상승 요인	일반 분양가 하락, 사업 지연, 금리 상승	공사비 상승, 설계 변경, 사업 지연
혜택 및 규제	초과이익환수제 적용, 용적률 인센티브	용적률 제한 완화, 수직·수평 증축 허용
평균 분담금	1억~5억 원 이상 (사업 규모에 따라 차이)	5천~2억 원 (평형 증가 시 증가)

분담금을 절감하기 위해서는 일반분양 물량을 확대해서 조합원 수익을 극대화 하거나,

용적률 인센티브 같은 정부 지원을 적극 활용해야 합니다.

아파트를 리모델링 할 경우 기본적으로 최대 15%까지의 평수 증가가 가능합니다.


기존에 살던 평수보다 더 넓은 평형을 받고 싶은 경우

조합원에서 정하는 방식에 따라 추가 분담금을 내고 상위 평형 선택도 가능합니다.

경우에 따라서는 평수가 축소되는 경우 차액을 환급받을 수도 있습니다.

 

재건축 리모델링 시 경우 기존 거주자의 이사는 어떻게 진행될까?

 

재건축과 리모델링 모두 공사 기간 동안 기존 거주자가 이사를 해야 합니다.

하지만 두 방식은 지원 방법과 수준이 다릅니다.

항    목	재건축	리모델링
이사 필수 여부	100% 이주 필요	일부 순환형 가능 (단, 수직증축 시 이주 필요)
이사비 지원	조합에서 지원 가능	일부 지원 가능 (규모에 따라 다름)
이주비 대출	감정가의 40~60% 가능	가능하지만 조건이 다소 불리함
이주 기간	3 ~ 4년	2 ~ 3년
세입자 거취	보증금 반환 후 퇴거	경우에 따라 잔류 가능

 

재건축의 경우 리모델링보다 공사 기간이 길어서 이주 기간도 깁니다.

이주비 대출과 지원 제도가 있습니다.

하지만 리모델링의 경우 이주비 대출은 가능하지만 재건축보다 불리합니다.

그래서 리모델링을 진행할 경우 일부 가구만 이사하는 방식으로 순환시켜서

이주비와 기간을 최대한 단축하기도 합니다.

하지만 순환형 리모델링이 안 될 경우 재건축처럼 이주해야 하므로, 그 비용까지 계산해서 조합에 최대한 건의해야 합니다.

 

소형 아파트 소유자의 경우 뭐가 유리할까?

 

인간의 기본적인 욕망은 넓은 집에서 사는 겁니다.

소형 아파트 소유자가 리모델링이나 재건축을 진행할 경우, 더 넓은 집에서 살고 싶어질 수도 있습니다.

이 경우 뭐가 유리할까요?

항    목	재건축	리모델링
새롭게 배정될 평수	20~25평 (추가 분담금 필요)	17~18평 (15% 증축 기준)
분담금 부담	많음 (1억~5억 원)	상대적으로 적음 (5천~1.5억 원)
기대 시세 차익	큼 (새 아파트 프리미엄)	중간 (신축 효과 있으나 재건축보단 낮음)
공사 기간	길다 (4~5년)	짧다 (2~3년)
이사 여부	100% 이주 필요	일부 순환형 가능 (수직증축 시 이주)
정부 규제	초과이익환수제 부담 (이익 많으면 세금↑)	부담 적음 (재건축보다 규제 완화)

결국은 돈문제입니다.

재건축이나 리모델링을 한다고 해서, 투자 없이 내 자산의 가치가 다이나믹하게 좋아지지 않습니다.

결국 투자한 만큼 리스크도 가져가는 겁니다.

ㅇ 나는 큰 평형이 필요하고, 미래 가치가 중요하다! -> 재건축 추천

ㅇ 분담금이 부담되고, 조금만 넓어져도 괜찮다! -> 리모델링 추천

 

다들 현명한 선택 하시길 바랍니다.