99%는 모르는 부동산 임대사업자 등록과 월세 환급 소득공제

 

요즘은 임대사업자 등록을 해야 세금 측면에서 유리하다는건 다 아는 사실입니다.

하지만 공무원처럼 사정상 임대사업자 등록 자체가 꺼려지는 사람도 많지요.

오늘은 제가 궁금한 99%는 자세히 모르는 임대사업자 등록과 월세에 대해 알아볼까 합니다.

 

소득세는 과세하도록 규정하고 있지 않은 소득에 대해서는 소득세로 과세하지 않습니다. 이는 주택임대소득도 마찬가지지요.

따라서 세금이 부과되지 않는 개인에 해당 될 때에는 사업자등록을 하실 필요 없고 신고도 하실 필요가 없습니다.

세입자가 소득공제 등을 신청하여 국세청에 등록이 되더라도 국세청에서 누적 관리할 뿐 자동으로 신고되지도 않습니다.

그렇다면 세금이 부과되지 않는 개인은 누구일까? 이것이 포인트가 되겠네요.

부동산 임대사업자 등록과 월세 환급 소득공제 요약

★ 직장인 이라면 직장 월급을 제외한 연 소득금액을 연 2천만원 이하로 맞추는 것이 중요해요.

★ 본인이 3주택자 이상이면 갭투자 시 전세금도 세금을 내야 해요.

★ 주택임대사업자로 등록하면 확실히 세금을 줄일 수 있어요.

 

궁금증1. 주택을 임대하여 수익을 얻으면 모두가 세금을 낼까?

출처 - 이코노믹리뷰

주택을 임대하여 수익을 얻는다고 해서 모두 세금을 내는 것은 아닙니다.

주택의 수와 주택 가격, 임대방법(월세, 전세)에 따라 소득세의 여부가 전혀 다릅니다.

 

[ 상황1 ]  본인이 1주택자일 경우

 

  이 글을 읽는 본인이 1주택자이고, 그 집의 시가가 12억이 넘지 않는다면 누군가에게 그 집에서 월세를 받는다고 해도 세금을 내지 않습니다.

  갭투자로 전세금만 받는 경우라도 아무 세금도 내지 않지요.

 하지만 아파트 시가가 12억이 넘는다면 얘기가 달라집니다. 12억이 넘는 고가주택자는 이 주택에서 월세를 받을 경우 과세 대상이 됩니다.

 

[ 상황2 ]  본인이 2주택자일 경우

 

  이 글을 읽고 있는 본인이 2주택자라면, 월세에 대하여 소득세가 부과됩니다. 이 경우 보증금이나 전세금만 받을 경우는 세금 부과 대상에서 제외됩니다.

  만약 월세가 연 2,000만원 이하인 경우라면 분리과세나 종합과세 중 선택하여 신고하시면 됩니다.

  월세가 연 2,000만원 이하이면서 직장에 다니시는 분이라면 분리과세로 세금을 내지 않거나 줄일 수 있습니다.

  분리과세란 다른 소득에 합산(종합) 하지 않고 해당 소득에 대해서 독자적으로 과세하는 방식을 말하는데요.

★ 분리과세 부담액 =  [연 임대수익금 - 필요경비*(50% or 60%) - 공제금액*(200만 or 400만] x 14%(분리과세자 세율)

   * 필요경비는 임대수입 중 임대미등록사업자 50%, 임대등록사업자 60%의 금액을 말함.

   * 공제금액은 임대미등록사업자 200만원, 임대등록사업자 400만원을 세금에서 빼주는 금액을 말함.

  얼핏 보면 어렵게 보이는 공식입니다.

  만약 본인이 임대수입자가 아니고, 임대수입이 400만원 이하라고 가정해봅시다.

  그렇다면 필요경비 50%와 소득공제 200만원이 적용되어 결과적으로 과세표준이 0원, 즉 내야 할 세금이 없어지는 것이지요.

 

[ 상황3 ] 본인이 3주택자 이상일 경우

 

  이 글을 읽고 있는 본인이 소유하고 있는 주택이 3채가 넘어간다면, 월세와 보증금, 전세금 모두에 대해 소득세가 부과됩니다.

  하지만 모든 소득 금액에 대한 소득세를 부과하지는 않습니다.

  소득세는 보증금이나 전세금 3억원을 넘는 금액 중 60%에 대해서만 부과하게 됩니다. (ex) 합산 전세금이 4억 일 경우 1억의 60%인 6천만원에 대해서만 부과)

  이 경우에도 당연히 직장인이라면 분리과세가 유리합니다.

  위 공식으로 보면 임대사업자를 등록할 경우 월세, 전세 수입 1,000만원까지는 과세 금액 0원이 되겠네요.

  따라서 2주택, 3주택 소유자라 해도 분리과세로 계산하면 세금을 내지 않거나 줄일 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

궁금증2. 주택임대사업자 등록, 꼭 해야 할까?

부동산_월세_주택임대사업자등록_소득공제

 

  위에서 소개한 공식을 다시 한번 보겠습니다.

★ 분리과세 부담액 =  [연 임대수익금 - 필요경비*(50% or 60%) - 공제금액*(200만 or 400만] x 14%(분리과세자 세율)

   * 필요경비는 임대수입 중 임대미등록사업자 50%, 임대등록사업자 60%의 금액을 말함.

   * 공제금액은 임대미등록사업자 200만원, 임대등록사업자 400만원을 세금에서 빼주는 금액을 말함.

  이 공식을 보면 알 수 있듯이, 주택임대등록사업자가 분리과세로 임대소득세를 신고하면 필요경비도 미등록사업자와 비교해 10% 많게 적용 받고, 공제도 400만원 받을 수 있습니다.

  이런 기준으로 계산해보면 주택임대사업자는 수입금액 1,000만원까지는 낼 세금이 없고, 미등록사업자는 수입금액 400만원까지는 세금을 내지 않아도 됩니다. 따라서 임대사업자로 등록하면 세금을 확실히 줄일 수 있습니다.

  문제는 주택 임대에 대한 소득세 과세 기준이 되는 일반 임대사업자의 경우 임대사업자 등록이 2019년부터 의무화 되었다는 점입니다. 의무대상자가 미등록 시 수입금액의 0.2%를 가산세로 징수당하게 됩니다.

 

부동산 부자가 되려면 세금 공부를 열심히 하자.

 

  정리하면, 직장인은 연 2천만원 이하로 수입금액을 맞추는 것이 중요합니다.

  사실 한 아파트나 주택에서 월세를 100만원씩 받는다고 해도 1,200만원이기 때문에 1~2주택자라면 연 2천만원을 넘기는 쉽지 않습니다.

이  건 다 나중에 주택 수가 많아져서 부동산 부자가 될 경우의 예행연습 같은 겁니다.

  만약 부부라면 나 혼자 연 4천만원의 주택임대 수입을 갖는 것이 아니라

  적절히 명의를 분산하여 배우자와 내가 반씩 수입금 2천만원을 맞춘다면 둘 다 분리과세로 신고하여 세금을 많이 줄일 수 있겠지요.

  부동산 부자가 되기 위해 다같이 세금 공부를 열심히 해봅시다.